建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(1908.HK):“新閩系”房企標(biāo)桿 彰顯逆周期本色

日期:2023-08-14

機(jī)構(gòu):平安證券

研究員:楊侃/王懂揚(yáng)

 

平安觀點(diǎn):

背靠廈門(mén)國(guó)資建發(fā)集團(tuán),“新閩系”房企崛起。建發(fā)國(guó)際發(fā)展起始于廈門(mén)建發(fā)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)(主體為建發(fā)房產(chǎn)),并依托集團(tuán)資源快速擴(kuò)張;董事會(huì)成員均在控股母公司建發(fā)房產(chǎn)中擔(dān)任職務(wù),利于調(diào)動(dòng)平臺(tái)資源,同時(shí)疊加 “一年一聘制”的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制與股權(quán)激勵(lì),保障公司經(jīng)營(yíng)效率及發(fā)展動(dòng)力。2022 年公司總營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)996 億元、49 億元,2018-2022 年CAGR 分別為68%、37%。

 

銷(xiāo)售投拓積極,逆境突圍攻守兼?zhèn)洹?022 年公司在行業(yè)調(diào)整期超額完成年內(nèi)銷(xiāo)售目標(biāo),銷(xiāo)售額排名進(jìn)入行業(yè)前十,2023H1 銷(xiāo)售額同比增速持續(xù)領(lǐng)先(+55.7%);且規(guī)模攀升并非犧牲權(quán)益比,近年銷(xiāo)售權(quán)益比均保持在70%以上;產(chǎn)品體系方面更加聚焦改善型產(chǎn)品,因而項(xiàng)目去化與銷(xiāo)管費(fèi)管控相較同業(yè)更具優(yōu)勢(shì)。投拓方面,公司緊抓土地市場(chǎng)景氣度底部補(bǔ)倉(cāng),2023H1 公司拿地銷(xiāo)售金額比、面積比分別為 36.1%、70.2%,高于 50 強(qiáng)房企整體值(金額比21.6%、面積比 27%);同時(shí)重視資產(chǎn)流動(dòng)性,聚焦核心區(qū)域補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地,核心地段項(xiàng)目通常單盤(pán)流速較高,有效避免滯重庫(kù)存累積占用公司資源等,亦有助于市場(chǎng)回暖后搶占先機(jī)。

 

屢獲大股東注資,有序擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表與完善產(chǎn)業(yè)鏈。公司保持較高財(cái)務(wù)安全度,三條紅線“綠檔”達(dá)標(biāo),在手流動(dòng)性充裕,總資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中存貨與貨幣資金合計(jì)占比達(dá)78%,位居主流房企首位;2022 年末融資成本為4.3%,已批未提的銀行借款額度充足。此外公司運(yùn)用多元化融資工具,如配股、可轉(zhuǎn)債、永續(xù)債等方式,進(jìn)一步補(bǔ)充權(quán)益資金。土儲(chǔ)、財(cái)務(wù)方面屢獲母公司建發(fā)房產(chǎn)支持,多次通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式為公司注入上海、無(wú)錫等優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)項(xiàng)目,財(cái)務(wù)方面亦提供永續(xù)債“輸血”,助力“三條紅線”降檔。2021 年11 月公司入主工程技術(shù)服務(wù)公司合誠(chéng)股份(603909. SH),為公司部分房開(kāi)項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等技術(shù)服務(wù),把控建筑品質(zhì),提升工程鋪排等經(jīng)營(yíng)效率;2022 年再度并表建發(fā)物業(yè)(2156.HK),完善工程與服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈布局,釋放協(xié)同發(fā)展的乘數(shù)效應(yīng)。

 

盈利預(yù)測(cè)及投資評(píng)級(jí):公司背靠廈門(mén)國(guó)企建發(fā)集團(tuán),大股東支持與市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制下逆境突圍,依靠精細(xì)化產(chǎn)品定位與聚焦區(qū)域布局銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)于同業(yè),多元化融資工具加持下積極拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ),有望在行業(yè)洗牌中進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。預(yù)計(jì)公司2023-2025 年歸母凈利潤(rùn)分別為55.7 億、65.0 億和77.0 億,對(duì)應(yīng)EPS 分別為3.02 元、3.52 元、4.17 元,當(dāng)前股價(jià)(截至2023 年8 月11 日)對(duì)應(yīng)PE 分別為6.4 倍、5.5 倍、4.6 倍,首次覆蓋給予“推薦”評(píng)級(jí)。

 

風(fēng)險(xiǎn)提示:1)公司毛利率存在下滑風(fēng)險(xiǎn):若銷(xiāo)售景氣度持續(xù)下滑,房企“以價(jià)換量”加劇,仍將制約結(jié)算端毛利率;2)拿地力度不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn):若后續(xù)土拍規(guī)則調(diào)整或地市波動(dòng),公司擴(kuò)充土儲(chǔ)或?qū)⑹茏?,亦?duì)未來(lái)銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)產(chǎn)生制約;3)政策改善不及預(yù)期:受到房企信用事件波及影響,合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售去化預(yù)期或受合作方信用資質(zhì)影響,若后續(xù)合作方發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)事件,亦對(duì)公司銷(xiāo)售去化產(chǎn)生阻礙。
 

返回